TVA-ul aplicat la cumpărarea unei locuințe poate reprezenta o diferență de zeci de mii de RON. Între cota redusă de 5% și cota standard de 19%, economiile pot ajunge la 70.000-100.000 RON pentru o casă standard. Ghidul oficial 2026 explică exact când ai dreptul la TVA 5% și cum beneficiezi de el.
Cadrul legal în 2026
TVA-ul pentru locuințe este reglementat de Codul Fiscal, art. 291 alin. (2) lit. m). În 2026, după modificările din 2024-2025, regulile au fost stabilizate:
- TVA 5%: prima locuință cu suprafață utilă < 120 mp și preț fără TVA < 700.000 RON
- TVA 19%: tot restul (locuințe secundare, case mari, prețuri peste prag)
Condițiile pentru TVA redus 5%
Pentru a beneficia de cota redusă, trebuie îndeplinite simultan 3 condiții:
Condiția 1: Prima locuință
Este prima ta locuință achiziționată cu TVA redus. Conform ANAF, "prima locuință" înseamnă că nu ai mai cumpărat anterior o altă locuință cu TVA 5%. Dacă ai cumpărat un apartament cu TVA 5% în 2015 și acum vrei o casă, cota a doua va fi 19%.
Important: nu contează dacă ai vândut între timp prima locuință. Beneficiul este viager — o singură dată în viață.
Condiția 2: Suprafață utilă sub 120 mp
Suprafața utilă (nu totală!) este definită conform STAS 1907:1997. Include:
- Toate camerele locuibile (dormitoare, living, birou)
- Bucătărie, baie, debara
Nu include:
- Balcoane, terase, loggii
- Garaj, anexe, subsol neutilizat
- Pod, mansardă neutilizată
- Holuri de intrare (sub anumite condiții)
Verifică suprafața utilă pe Certificatul Energetic — este specificată explicit.
Condiția 3: Preț fără TVA sub 700.000 RON
Pragul a fost stabilit la 700.000 RON fără TVA (aproximativ 140.000-145.000 EUR la cursul din 2026). Dacă prețul este 699.999 RON, plătești 5%. Dacă este 700.001 RON, plătești 19% pentru tot.
Exemple concrete — cât economisești
Exemplu 1: Duplex Păcurari 110 mp la 600.000 RON (fără TVA)
- Cu TVA 5%: preț total = 630.000 RON (TVA = 30.000 RON)
- Cu TVA 19%: preț total = 714.000 RON (TVA = 114.000 RON)
- Economie: 84.000 RON (≈ 17.000 EUR)
Exemplu 2: Casă 125 mp la 650.000 RON — atenție!
- Suprafața depășește 120 mp → TVA 19% obligatoriu
- Preț total: 773.500 RON
- Dacă dezvoltatorul poate certifica 119 mp utili → preț total 682.500 RON
- Economie potențială: 91.000 RON, dar verifică calcularea riguroasă
Exemplu 3: Casă premium Copou 180 mp la 1.200.000 RON
- Depășește ambele praguri → TVA 19% garantat
- Preț total: 1.428.000 RON
- TVA plătit: 228.000 RON (nu beneficiezi de reducere)
Declarațiile notariale obligatorii
Pentru a beneficia de TVA 5%, la notariat trebuie să dai declarație notarială sub jurământ că:
- Este prima ta locuință cu TVA redus
- Nu ai mai beneficiat anterior de cota 5%
- Vei folosi locuința ca rezidență principală (nu închiriere imediată)
Declarație falsă = fraudă fiscală. ANAF poate verifica și cere diferența retroactiv + penalități.
Ce se întâmplă dacă vând locuința cu TVA 5% după X ani?
Nu există obligația să returnezi TVA-ul dacă vinzi. Dar:
- Nu mai poți beneficia niciodată de TVA 5% la alte cumpărări
- Dacă vinzi în primii 5 ani cu profit, ANAF poate verifica buna-credință
Cazuri speciale
Cuplu căsătorit — cum aplici TVA 5%?
Fiecare soț are propriul drept la TVA 5% pentru prima locuință. Dar dacă locuința este cumpărată în coproprietate, se consumă dreptul ambilor. Alternativă: o locuință pe numele unuia, a doua pe numele celuilalt (la intervale diferite).
Copii minori moștenitori
Locuințele moștenite de minori nu consumă dreptul lor la TVA 5% la prima cumpărare majoră.
Diaspora
Românii cu domiciliul în străinătate beneficiază de TVA 5% la prima locuință în România, cu aceleași condiții. Trebuie dovada că nu au mai cumpărat anterior în țară.
Cum te asiguri că dezvoltatorul aplică corect TVA-ul
În oferta scrisă să fie specificat clar:
- "Preț fără TVA: X RON"
- "TVA aplicat: 5% (sau 19%)"
- "Preț total cu TVA: Y RON"
Fuzionate ("preț cu TVA inclus") fără detaliere = red flag. Poate ascunde aplicare greșită.
Sfatul Zen Homes
Dacă ești aproape de praguri (suprafață ~115-118 mp sau preț ~680.000 RON), discută cu dezvoltatorul dacă sunt variante de ajustare care să te mențină în cota 5%. Reducerea unui pătrat util sau a 10.000 RON din preț poate economisi zeci de mii de RON.
Toate casele Zen Homes sunt proiectate astfel încât să beneficiezi de TVA 5% pentru prima locuință. Vezi oferta curentă sau întreabă-ne despre impactul fiscal al alegerii tale.