Întrebări Frecvente

Zen Homes dezvoltă case individuale și duplex-uri în zona Iași. Primul nostru proiect în execuție este un duplex în Horpaz (comuna Miroslava), pe Strada Roșiori nr. 10.

Depinde de zonă, suprafață și finisaje — în Iași și împrejurimi, casele noi pornesc de la ~€100.000 în comune și depășesc €300.000 în cartierele centrale. Proiectul nostru actual, Duplex Horpaz, pornește de la €175.000 per unitate. Pentru oferta detaliată, scrie-ne prin formular.

Creditul ipotecar se obține direct de la băncile comerciale. Oferim un calculator de rate orientative bazat pe IRCC publicat de Banca Națională a României. Pentru ofertă personalizată, contactați direct banca aleasă.

Pentru o casă individuală durata medie de construcție este de 8-12 luni. Duplex-urile se finalizează în 6-10 luni, în funcție de complexitatea proiectului și condițiile meteo.

Absolut. Organizăm vizionări la șantier la cerere. Scrie-ne prin formular și programăm o vizită.

Duplex-urile Zen Homes au o zonă-buffer tehnică între cele două unități — două cămări spate-în-spate cu centrale, boilere și coloane de instalații. Camerele locuibile nu se ating direct: fiecare unitate funcționează ca o casă individuală (intrare proprie, scară proprie, renovare fără acordul vecinului), iar zgomotul de impact transmis lateral e redus vizibil față de duplex-urile cu perete comun clasic.

Duplex-ul oferă avantajele unei case (mai multe niveluri, intrare separată, mai mult spațiu, curte proprie) la un preț apropiat de cel al unui apartament spațios. Nu plătești cote la asociația de proprietari, nu ai vecini deasupra sau dedesubt, și ai autonomie completă la renovare.

Fiecare unitate are parter (zona de zi — living, bucătărie, birou, baie) și etaj (zona de noapte — dormitoare, dressing, baie), cu scară internă proprie între ele. Între cele două unități există zona-buffer tehnică cu cămările de instalații. Distribuția exactă (numărul de camere, suprafețele utile per cameră) diferă per proiect — o găsești pe pagina fiecărei proprietăți.

Regim Parter + 1 Etaj. Structură în cadre de beton armat (C20/25) cu stâlpi 30×30 cm armați BST500S, grinzi 25×40 cm și planșee BA monolite de 15 cm. Închideri din cărămidă de 25 cm. Acoperiș în șarpantă de lemn rășinoase tratat ignifug, învelitoare metalică sau țiglă. Proiectate conform P100-1/2013 pentru seism (zona Iași: ag = 0,25 g) și P118-1/2025 pentru incendiu (stabilitate II, risc MIC). Fiecare proiect are verificare tehnică atestată independentă pe cerința Af și studiu geotehnic propriu. Specificațiile exacte per proiect (cote, suprafețe, cantități de materiale) sunt pe pagina fiecărei proprietăți.

Fațadele combină tencuială decorativă în 2-3 tonuri (alb + gri antracit, sau paletă similară) cu inserții de piatră naturală și riflaj de lemn ca accente. Soclu placat cu piatră decorativă. Tâmplărie PVC cu geam termoizolant. Învelitoare tablă profilată sau țiglă ceramică, cu parazăpezi, jgheaburi și burlane integrate. Paleta cromatică exactă și detaliile de fațadă variază per proiect și sunt în planșele A.06–A.09 ale DTAC-ului.

Prețul include structura și elementele confirmate în proiectul tehnic: fundații armate, cadre beton armat, pereți cărămidă 25 cm cu termoizolație, planșee BA, șarpantă lemn tratat, învelitoare, hidroizolații, bazin vidanjabil betonat și amenajare exterioară (parcări, trotuare, spațiu verde). Nivelul finisajelor interioare (gresie, faianță, parchet, mobilier bucătărie) se confirmă la discuția individuală per proiect.

IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor) este indicele oficial publicat trimestrial de Banca Națională a României. Din 2019, conform OUG 19/2019, toate creditele ipotecare noi în RON folosesc IRCC ca bază pentru dobândă (în locul vechiului ROBOR). Băncile adaugă marja proprie peste IRCC — în medie 2%. Calculatorul nostru folosește IRCC curent de la BNR + marja medie de piață pentru o estimare realistă.

Dobânda nominală este rata anunțată de bancă (ex. 7,5%). DAE (Dobânda Anuală Efectivă) include, pe lângă dobânda nominală, toate costurile asociate creditului: comision de analiză dosar, evaluare imobil, asigurare obligatorie, comision de administrare. DAE este întotdeauna mai mare decât dobânda nominală — adesea cu 0,3-0,5%. Când compari oferte de la diferite bănci, compară DAE, nu dobânda nominală.

Calculatorul nostru are un preset dedicat „Noua Casă" care aplică regulile programului guvernamental: dobândă maximă IRCC + 2% (cap legal), avans minim 5% pentru credite sub €70.000 sau 15% între €70.000-€140.000, plafoane de credit de maximum €66.500 sau €119.000 pentru case peste 120mp util. Calculatorul este doar informativ — aplicarea oficială se face prin FNGCIMM și bănci partenere.

Calculatorul oferă o estimare orientativă bazată pe IRCC BNR + marja medie de piață. Oferta reală a unei bănci depinde de profilul tău personal: venituri, istoric bancar, grad de îndatorare, vechimea angajării, garanții suplimentare. Două persoane cu același venit pot primi oferte diferite. Pentru ofertă exactă, solicită simulare la 3-4 bănci și compară DAE-ul.

IRCC este publicat trimestrial de BNR (1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie, 1 octombrie). Calculatorul nostru preia automat cea mai recentă valoare publicată, cu o verificare zilnică. Marja de 2% peste IRCC este o medie de piață și poate varia între 1,5% și 2,5% în funcție de bancă și perioadă.

Procesul are patru etape: (1) Vizionare la șantier sau online — ne contactezi prin formular și programăm o întâlnire. (2) Rezervare — semnăm antecontractul, cu un avans de 40% din preț la semnare. (3) Finanțare — îți alegi banca și obții aprobarea creditului pentru diferență; îți putem furniza documentele tehnice necesare dosarului. (4) Semnare la notar — transferul de proprietate se face la notar după obținerea recepției finale a construcției.

Primești: contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar, extras CF actualizat, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, cartea tehnică a construcției (proiect tehnic, DTAC, verificări tehnice, studiu geotehnic, breviar calcule), certificate de garanție pentru instalații și materiale, și declarația de performanță energetică.

În 2026, la cumpărarea unei locuințe noi de la dezvoltator se aplică TVA standard de 21%. Cota redusă de 5% pentru locuințe a fost desființată odată cu reforma fiscală din august 2025, iar cota redusă actuală de 11% nu se aplică locuințelor. A mai rămas doar o cotă tranzitorie de 9%, exclusiv pentru antecontracte semnate până la 31 iulie 2025 (cu avans de 20%) și livrate până la 31 iulie 2026 — practic închisă pentru cumpărători noi. Detaliile sunt în ghidul nostru despre TVA de pe blog; pentru situația ta, confirmă cu dezvoltatorul și notarul.

Da. Conform legii române (Legea 10/1995 privind calitatea în construcții), structura de rezistență beneficiază de garanție legală de 10 ani. Instalațiile și echipamentele mecanice au garanție de producător (de regulă 2-5 ani). Eventualele vicii aparente se consemnează în procesul-verbal de recepție și se remediază înainte de predare.

Depinde de stadiul construcției la momentul rezervării. Dacă intri devreme (faza de structură sau zidărie), există flexibilitate pentru alegerea plăcilor, parchetului, culorilor de zugrăveală și a echipamentelor sanitare. Dacă proprietatea este deja finisată, nu se mai pot face modificări la prețul standard — orice schimbare se cotează separat. Discutăm opțiunile disponibile la prima întâlnire.

Antecontractul este un acord prealabil prin care cumpărătorul rezervă proprietatea și plătește un avans — pe piață uzual 10-20%, la proiectele Zen Homes 40% din preț la semnare. Nu transferă proprietatea — o blochează pentru tine, cu obligație reciprocă de a semna ulterior contractul final. Contractul de vânzare-cumpărare se semnează la notar și transferă efectiv proprietatea, după îndeplinirea condițiilor (de regulă: recepția construcției + finanțarea aprobată).

Recepția provizorie (sau "la terminarea lucrărilor") se face când construcția e finalizată și se confirmă oficial că lucrarea respectă proiectul. De aici începi să folosești locuința. Recepția definitivă se face după 1-3 ani, perioada în care apar și se remediază eventuale vicii ascunse. Garanția legală pe structură (10 ani) curge din ziua recepției provizorii.

Conform practicii standard în România, taxele notariale și onorariul notarului sunt suportate de cumpărător. Acestea includ: onorariul notarului (variază 0,5-1,5% din valoarea contractului), taxa de autentificare, taxele de publicitate imobiliară (intabulare în CF) și impozitul pe transfer. Bugetul total uzual: 1,5-2,5% din valoarea proprietății.

Tehnic da, prin cesiunea antecontractului către un nou cumpărător, cu acordul dezvoltatorului. Înainte de a fi proprietar oficial (recepție + intabulare), nu vinzi proprietatea, ci drepturile din antecontract. După finalizare și intabulare, vânzarea e standard. Verifică clauzele specifice din antecontractul tău — unele dezvoltatori restricționează cesiunile.

Pentru un duplex, dezvoltatorul depune la OCPI documentația cadastrală cu descrierea fiecărei unități (suprafețe, cote-părți din teren, anexe). Se generează un singur număr cadastral pentru construcție, dar două unități individuale (UI), fiecare cu CF separat. Vei primi extras CF pentru unitatea ta exclusivă plus cota indiviză din teren. Procesul durează 30-90 zile după recepție.

Pentru un duplex de 112 mp utili în Iași, estimări medii: gaz/curent (centrală + iluminat + electrocasnice) 250-450 lei/lună iarna, 100-200 lei/lună vara; apă-canalizare 60-120 lei/lună; gunoi 30-50 lei/lună; internet 40-60 lei/lună. Total mediu anual ≈ 4.000-7.000 lei. Plus impozitul anual pe clădire (~0,1% din valoarea impozabilă) și asigurarea PAD obligatorie (10-20 EUR/an).

Da, programul Noua Casă acceptă duplex-urile dacă fiecare unitate are intrare proprie, este individualizată cadastral și se înscrie ca locuință separată în CF. Suma maximă creditată: €66.500 pentru locuințe sub 120 mp și €119.000 pentru locuințe peste 120 mp util. Ai nevoie de avans 5% (sub €70.000 credit) sau 15% (peste). Verifică condițiile actualizate la FNGCIMM.

Termenele standard: aprobarea creditului ipotecar 2-4 săptămâni de la depunerea dosarului complet; recepția construcției — la data anunțată în antecontract (cu perioadă de grație 30-90 zile pentru întârzieri justificate); semnarea contractului final și predarea cheilor — în 30 zile de la recepție și aprobarea creditului. Antecontractul precizează aceste termene exact pentru proiectul tău.

Nu există drept legal de retragere unilaterală cu recuperarea avansului — antecontractul e un acord ferm. Dacă te retragi din motive personale, pierzi avansul (e clauză standard de garanție). Dacă dezvoltatorul nu îndeplinește obligațiile (întârzieri majore, modificări neagreate), poți cere rezilierea cu recuperarea avansului plus daune. Citește atent toate clauzele înainte de semnare.