Cumpărarea unei case noi direct de la dezvoltator este diferită de achiziția pe piața secundară. Nu există "ochii vecinului" care să-ți spună istoricul, deci responsabilitatea verificărilor cade integral pe cumpărător. Iată cele 10 verificări pe care Zen Homes le recomandă înainte să semnezi orice document sau să plătești un avans.
1. Verifică dezvoltatorul pe ONRC.ro
Intră pe portal.onrc.ro și caută firma după CUI sau denumire. Verifică:
- Data înființării (firme mai vechi de 5 ani sunt mai sigure)
- Capital social (minim 100.000 RON pentru dezvoltatori serioși)
- Obiectul de activitate (cod CAEN 4110 - Dezvoltare proiecte imobiliare)
- Situații financiare ultimul an (profit sau pierdere)
- Istoric instanțe și litigii
2. Autorizația de construire
Cere să vezi Autorizația de Construire (AC). Verifică:
- Numărul AC și data emiterii de Primăria Iași
- Corespondența între AC și planurile construcției
- Termenul de valabilitate al autorizației
- Dacă sunt prevăzute și anexe (garaj, magazie)
O autorizație neregulamentară înseamnă demolare obligatorie. Nu face compromisuri aici.
3. Certificat de Urbanism (CU)
CU-ul specifică ce se poate construi pe terenul respectiv. Verifică:
- POT (Procent Ocupare Teren) — ex. max 40%
- CUT (Coeficient Utilizare Teren) — ex. max 1.2
- Regimul de înălțime (P+1, P+1+M)
- Retragerile obligatorii de la stradă și vecini
4. Intabularea în Cartea Funciară
Aceasta este verificarea numărul 1. Cere extras CF recent (maxim 30 zile vechime) prin ANCPI (costă ~25 RON).
Verifică:
- Partea A (Descriere imobil): proprietarul actual este dezvoltatorul?
- Partea B (Ipoteci): există ipoteci? (Normal la construcții off-plan, dar trebuie ridicate înainte de vânzare)
- Partea C (Sarcini): sechestre, procese, drepturi de servitute?
Dacă CF nu este intabulată corespunzător, nu plăti restul prețului până la remediere.
5. Autorizația de Recepție la Terminarea Lucrărilor
Pentru case finalizate, cere Procesul Verbal de Recepție. Dezvoltatorul nu poate vinde legal o casă care nu a trecut recepția finală.
Document numit oficial: "Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor" emis de Primărie după verificare.
6. Certificatul Energetic
Obligatoriu prin lege (DL 372/2005). Verifică clasa energetică:
- A+, A: excelent (case nZEB) — recomandat pentru 2026+
- B, C: acceptabil
- D, E, F, G: slab — refuză
Clasa energetică slabă înseamnă facturi de încălzire masive (+200-300% față de A).
7. Planuri detaliate ale construcției
Cere planurile arhitecturale:
- Plan parter, etaj, acoperiș
- Secțiuni prin clădire
- Plan electric
- Plan sanitar
- Plan încălzire
Verifică dacă pereții interiori structurali sunt unde îți dorești și că ai posibilitate să muți sau extinzi pereți non-portanti.
8. Calitatea materialelor și finisajelor
Un dezvoltator de încredere îți specifică în contract brandurile pentru:
- Tâmplărie PVC (Salamander, Profine, Rehau) sau lemn stratificat
- Sticlă termopan (triplex pentru termic A+)
- Gresie, faianță (branduri Spania/Italia vs China)
- Centrala termică (Viessmann, Vaillant, Bosch)
- Instalații sanitare (Kludi, Hansgrohe, Grohe)
- Izolație termică exterior (polistiren grafitat 15cm+, vată bazaltică)
9. Garanții și asigurări
Lege: dezvoltatorul are obligația să asigure garanție 10 ani pentru structura de rezistență și 3 ani pentru celelalte elemente (acoperiș, finisaje, instalații).
Verifică în contract:
- Clauza de garanție tehnică explicită
- Proceduri de apelare a garanției (termen răspuns, acțiuni)
- Asigurare dezvoltator (poliță profesională)
10. Portofoliu anterior și referințe
Cere 2-3 proiecte finalizate de același dezvoltator. Vizitează-le fizic și întreabă proprietarii actuali:
- Au fost respectate termenele de livrare?
- Au apărut probleme în primul an? Cum a răspuns dezvoltatorul?
- Calitatea materialelor a corespuns promisiunilor?
Caută review-uri pe Google (cel puțin 10 review-uri cu rating mediu 4+) și Facebook.
Red flags — când să fugi
- Presiune să semnezi repede ("oferta e valabilă doar 24h")
- Cereri de plată cash peste 5.000 EUR (ilegal și semn de problemă)
- Refuz să-ți arate documente oficiale
- Firma nou înființată (<2 ani) fără istoric
- Prețuri mult sub piață (>15% mai ieftin decât concurența = suspect)
- Fără antecontract, doar acord verbal
Checklist de tipărit
Descarcă mental această listă și verifică fiecare punct:
- ☐ Dezvoltator verificat pe ONRC.ro
- ☐ Autorizație construire validă
- ☐ Certificat Urbanism respectat
- ☐ Extras CF recent (proprietate clară)
- ☐ Proces verbal recepție emis
- ☐ Certificat energetic clasa A/A+
- ☐ Planuri arhitecturale complete
- ☐ Materiale de calitate specificate în contract
- ☐ Garanții legale explicite
- ☐ Portofoliu verificabil cu referințe
Zen Homes îți pune la dispoziție toate aceste documente transparent la orice vizionare. Află povestea noastră sau programează o vizionare astăzi.