Ai găsit casa, ai bătut palma cu dezvoltatorul, dosarul de credit merge înainte — și undeva pe listă apare un rând pe care mulți cumpărători îl tratează ca pe o formalitate: asigurarea locuinței. În realitate, sunt două asigurări diferite, cu roluri diferite. PAD, polița obligatorie prin lege, te acoperă strict pentru dezastre naturale. Polița facultativă, pe care banca o cere obligatoriu la orice credit ipotecar, acoperă restul — de la incendiu până la fenomene atmosferice. Ghidul de față îți explică ce face fiecare, de ce PAD singură nu ajunge niciodată la un credit și cum eviți capcanele clasice: subasigurarea, excluderile și franșizele citite abia după daună.
Ce este PAD — asigurarea obligatorie a locuinței
PAD (Polița de Asigurare împotriva Dezastrelor Naturale) este obligatorie pentru toți proprietarii de locuințe din România, în baza Legii nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie a locuințelor. Polița este emisă de PAID — Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale, o societate de asigurare creată special în acest scop — dar nu o cumperi direct de la PAID: o închei prin asigurătorii autorizați sau prin brokerii care distribuie polițele PAID, adesea în același pachet cu polița facultativă.
Ce riscuri acoperă PAD
PAD acoperă strict trei riscuri de dezastru natural, definite prin lege:
- Cutremur — daunele directe produse structurii locuinței de mișcarea seismică;
- Inundații naturale — revărsări de ape, viituri, acumulări de apă din precipitații (nu și inundațiile „de la vecin" sau dintr-o țeavă spartă — acelea țin de polița facultativă);
- Alunecări de teren — deplasările naturale de teren care afectează construcția.
La fel de important este ce nu acoperă: PAD despăgubește doar structura și elementele de construcție ale locuinței. Bunurile din interior — mobilier, electrocasnice, obiecte personale — nu sunt acoperite, și nici riscurile de zi cu zi precum incendiul, furtuna sau furtul.
Cât costă și cât acoperă PAD
Legea împarte locuințele în două categorii, în funcție de structură, cu primă anuală fixă și sumă asigurată plafonată — la data scrierii acestui ghid, valorile sunt următoarele (fiind stabilite prin lege, verifică întotdeauna valoarea curentă pe paidromania.ro înainte de a încheia polița):
- Locuințe tip A — structură rezistentă (beton armat, metal, lemn tratat, pereți din cărămidă arsă sau piatră): primă anuală de 130 de lei, sumă asigurată maximă de 100.000 de lei;
- Locuințe tip B — materiale mai puțin rezistente sau netratate (de exemplu chirpici): primă anuală de 50 de lei, sumă asigurată maximă de 50.000 de lei.
Polița se încheie pe 12 luni și trebuie reînnoită anual. Lipsa ei se sancționează cu amendă contravențională (între 100 și 500 de lei), dar consecința practică e mai serioasă decât amenda: fără PAD valabilă nu poți încheia legal o poliță facultativă pentru riscurile de dezastru natural, iar în caz de cutremur sau inundație rămâi complet neacoperit.
PAD vs polița facultativă: ce acoperă fiecare
Cea mai frecventă confuzie este ideea că „am PAD, deci casa e asigurată". În realitate, cele două polițe se completează, nu se înlocuiesc:
- PAD — obligatorie prin lege, acoperă doar cutremur, inundații naturale și alunecări de teren, doar pentru structură, în limita plafonului legal;
- Polița facultativă — opțională ca principiu (dar cerută de bancă la credit), acoperă incendiu, explozie, furtună, grindină, greutatea zăpezii, avarii ale instalațiilor (inclusiv inundația de la vecin), de regulă și bunurile din locuință, răspunderea civilă față de vecini și alte riscuri, la valoarea reală a casei tale.
Diferența de plafon spune totul: la o casă nouă care valorează echivalentul a câtorva sute de mii de lei, suma asigurată prin PAD acoperă doar o fracțiune din valoarea reală. PAD este plasa de siguranță minimă impusă de stat pentru dezastre naturale; protecția propriu-zisă a investiției tale vine din polița facultativă.
De ce banca cere poliță facultativă la creditul ipotecar
Dacă ai cumpărat casa prin credit, imobilul este garanția băncii — iar banca vrea ca garanția ei să fie protejată la valoarea reală, nu la plafonul PAD. De aceea, la orice credit ipotecar vei semna, pe lângă PAD, o poliță facultativă cu câteva caracteristici standard:
- Cesiune în favoarea băncii — despăgubirea, în caz de daună majoră, se plătește cu prioritate băncii, pentru acoperirea soldului creditului; tu primești diferența;
- Suma asigurată corelată cu evaluarea — de regulă la valoarea din raportul de evaluare al imobilului sau cel puțin la nivelul soldului creditului, conform cerinței fiecărei bănci;
- Reînnoire pe toată durata creditului — polița trebuie menținută activă an de an; băncile monitorizează expirarea, iar lipsa reînnoirii poate atrage costuri suplimentare sau chiar polițe încheiate de bancă în contul tău, la tarife mai puțin avantajoase.
Practic, la semnarea creditului vei prezenta ambele polițe: PAD (condiție legală) și facultativa cesionată (condiție contractuală a băncii). Costul lor anual face parte din costurile reale de proprietate — l-am inclus, alături de impozit și utilități, în ghidul taxelor și costurilor la cumpărarea unei case.
Cum se calculează prima la polița facultativă
Spre deosebire de PAD, unde prima este fixă prin lege, la facultativă fiecare asigurător își face propriul calcul. Factorii care contează cel mai mult:
- Suma asigurată — baza de calcul: cu cât valoarea asigurată a construcției (și a bunurilor, dacă le incluzi) este mai mare, cu atât prima crește proporțional;
- Structura și materialele — o casă pe cadre din beton armat cu zidărie de cărămidă este privită de asigurător ca un risc mai mic decât o construcție pe structură ușoară sau din materiale îmbătrânite;
- Anul construcției și normativele aplicate — casele noi, proiectate pe normativele seismice și de calitate recente, cu instalații electrice și sanitare noi, prezintă un risc de daună mai mic, ceea ce se reflectă de regulă într-o primă mai prietenoasă decât la o casă veche cu instalații incerte;
- Riscurile incluse și franșiza — un pachet extins (bunuri, răspundere civilă, asistență la domiciliu) costă mai mult; o franșiză mai mare reduce prima, dar crește partea de daună pe care o suporți singur;
- Dotările de siguranță — detectoare de fum, sisteme antiefracție sau de supraveghere pot aduce reduceri la unii asigurători.
De aceea, la o casă nouă asigurarea este de obicei partea simplă a proprietății: structura este documentată, recepția este recentă, iar asigurătorul are toate datele pe masă. La o unitate din duplexul Zen Homes din Horpaz, Miroslava (de la €175.000), de exemplu, cumpărătorul asigură o construcție nouă pe structură din beton armat, cu proiect autorizat și recepție la zi — exact profilul de imobil pe care asigurătorii îl cotează fără complicații.
Capcanele polițelor de locuință
Subasigurarea
Cea mai costisitoare greșeală: declari o sumă asigurată sub valoarea reală de reconstrucție a casei, ca să plătești o primă mai mică. La daună, asigurătorul poate aplica regula proporționalității — dacă ai asigurat casa la jumătate din valoare, primești jumătate din despăgubirea calculată. Asigură construcția la valoarea de reconstrucție (cât ar costa să o refaci azi), nu la un preț „negociat" cu tine însuți.
Excluderile tipice
Citește lista de excluderi înainte de semnare, nu după eveniment. Frecvent excluse sau condiționate: daunele provocate intenționat sau din neglijență gravă, uzura și defectele de întreținere, infiltrațiile lente, daunele la construcții fără autorizație sau cu modificări neautorizate, locuințele nelocuite perioade lungi. La o casă nouă de la dezvoltator, actele în regulă contează și aici: o construcție recepționată și intabulată corect nu ridică probleme la despăgubire.
Franșizele
Franșiza este partea din daună pe care o suporți tu. Poate fi fixă (o sumă) sau procentuală (din suma asigurată sau din daună) și diferă adesea pe tipuri de risc — la cutremur, franșizele sunt de regulă mai mari. O primă foarte mică ascunde uneori o franșiză mare: compară ofertele la nivel de despăgubire netă, nu doar de preț.
Pași practici la achiziția unei case noi
- 1. Cere devreme o cotație — imediat ce ai raportul de evaluare pentru credit, cere oferte de asigurare facultativă de la 2-3 asigurători sau printr-un broker; costul intră în bugetul anual al casei;
- 2. Încheie PAD înainte de facultativă — este condiția legală de bază; multe oferte le combină oricum într-un singur pachet;
- 3. Verifică cerințele exacte ale băncii — suma asigurată minimă, riscurile obligatorii, forma cesiunii; banca îți dă lista, iar polița trebuie să o respecte întocmai;
- 4. Corelează polița cu actele casei — suprafețele, anul construcției și structura din poliță trebuie să corespundă cu actele primite de la dezvoltator (carte funciară, proces-verbal de recepție); neconcordanțele ies la iveală exact la daună;
- 5. Pune reînnoirea în calendar — ambele polițe expiră anual; o zi de pauză înseamnă o zi complet neacoperit și, la credit, o notificare de la bancă.
Concluzie
Asigurarea locuinței în 2026 înseamnă două polițe care lucrează împreună: PAD, obligatorie prin lege, cu primă fixă și acoperire strict pentru cutremur, inundații naturale și alunecări de teren, și polița facultativă, care protejează valoarea reală a casei și pe care banca o cere cesionată la orice credit ipotecar. Niciuna nu o înlocuiește pe cealaltă. Vestea bună pentru cine cumpără o casă nouă: structură documentată, recepție recentă și acte în regulă înseamnă o poliță încheiată ușor și fără surprize la despăgubire — încă un motiv pentru care „casa nouă" nu e doar un argument de confort, ci și unul financiar.
