Sunt doi termeni care sună tehnic, se confundă des și fără de care nu poți cumpăra, vinde sau ipoteca legal o proprietate: cadastrul și intabularea. Pe scurt: cadastrul spune „ce și unde este" imobilul (măsurători, limite, suprafață, construcții), iar intabularea spune „al cui este și ce sarcini are" (înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară). Acest ghid explică diferența dintre ele, pașii concreți, costurile OCPI din 2026, cazurile speciale (inclusiv loturile de duplex) și cum verifici gratuit un imobil înainte să pui banii pe masă.
Cadastru vs intabulare: care e diferența
Cadastrul și cartea funciară formează, prin Legea 7/1996, un sistem unitar și obligatoriu de evidență a tuturor imobilelor din țară. În interiorul lui:
- Cadastrul este partea tehnică: măsurătorile topografice, planul de amplasament și delimitare, identificarea imobilului (poziție, suprafață, limite, construcții). Îl face un expert autorizat (persoană fizică/juridică atestată ANCPI), iar rezultatul e un număr cadastral alocat de OCPI.
- Intabularea este partea juridică: înscrierea, cu titlu definitiv, a dreptului de proprietate în cartea funciară (Codul civil, art. 881). O face registratorul de la OCPI.
Relația dintre ele: cadastrul e precondiția — un imobil trebuie să aibă număr cadastral și să fie descris în CF înainte ca dreptul să poată fi intabulat. La un imobil neînscris, cele două se fac de regulă împreună, ca un singur dosar („cadastru și intabulare").
Cartea funciară, pe scurt
Are trei părți: Partea A (descrierea imobilului — număr cadastral, suprafață, construcții), Partea B (proprietarul și actul de dobândire), Partea C (sarcinile — ipoteci, servituți, interdicții, litigii). Cum se citește fiecare, în detaliu, în ghidul de carte funciară. Reține și distincția: numărul cadastral identifică tehnic imobilul, numărul de carte funciară e „dosarul" lui juridic — un imobil are un CF, legat de un număr cadastral.
Pașii și ce primești
Dosarul tipic conține: actul de proprietate, documentația cadastrală întocmită de expert, extrasul CF (dacă imobilul e deja înscris), copie CI și certificatul fiscal emis „pentru cadastru/intabulare". Se depune la OCPI-ul județului unde se află imobilul (Iași → OCPI Iași). La o vânzare, notarul transmite electronic transferul spre intabulare.
Termene: prima înscriere (cadastru + intabulare) se soluționează în regim normal în circa 15-18 zile lucrătoare; în regim de urgență, mai repede (cu tarif mărit). Intabularea unui transfer depusă de notar la vânzare se soluționează adesea în 1-3 zile lucrătoare. La final primești încheierea de intabulare, un extras CF de informare cu noul proprietar și planul cu numărul cadastral.
Costuri în 2026
Sunt două categorii: onorariul expertului (piață) și tarifele OCPI (fixe).
Cadastru (expert), prețuri de piață în regiunea Iași:
- Apartament: ~600-1.100 lei
- Casă (ex. P+1): ~1.400-2.500 lei
- Teren: ~1.400-2.500 lei
Tarife OCPI (fixe, per Ordinul ANCPI 16/2019 cu modificările din 2025):
- Prima înscriere imobil: 120 lei; recepția documentației cadastrale (alocare număr cadastral): 60 lei
- Intabulare drept de proprietate: 0,15% din valoare pentru persoane fizice (0,50% persoane juridice), minim 60 lei
- Extras CF pentru autentificare (cerut de notar): ~40 lei; extras CF de informare online: 20 lei
- Radiere ipotecă: 75 lei; certificat de sarcini: 100 lei
- Regim de urgență: tariful se înmulțește (oficial de 4 ori, plafonat la 5.000 lei/serviciu)
O veste bună din 2025: proprietarul își poate obține gratuit extrasul CF de informare — la ghișeu și online prin platforma MyEterra (cu autentificare ROeID).
De ce contează pentru cumpărător
- Opozabilitate: înscrierea în cartea funciară face dreptul opozabil terților. Fără CF, nu poți nici vinde, nici ipoteca — băncile cer extras CF curat, iar notarul nu autentifică transferul fără CF actualizat.
- Casă nouă: după recepția la terminarea lucrărilor, construcția trebuie înscrisă în CF înainte de vânzare. La un duplex, verifică dacă unitatea pe care o cumperi e întabulată corect (vezi mai jos).
- La cumpărare: proprietatea vânzătorului trebuie să fie deja intabulată; transferul către tine îl intabulează notarul.
Un detaliu tehnic des răstălmăcit: se spune uneori că „din 2023 intabularea are efect constitutiv" (adică dreptul se dobândește doar prin înscriere). La nivel național asta nu e încă adevărat — regula e amânată și se aplică progresiv, comună cu comună, pe măsură ce se finalizează cadastrul sistematic pentru fiecare localitate (confirmat de jurisprudența ÎCCJ din 2025). Deocamdată, la nivel general, intabularea are efect de opozabilitate, nu constitutiv.
Cazuri speciale (inclusiv loturile de duplex)
| Caz | Ce este | Tarif OCPI orientativ |
|---|---|---|
| Prima înscriere | Imobil neînscris în CF | 120 lei + onorariu expert |
| Dezmembrare/dezlipire | Împărțirea unui imobil în loturi (relevant la duplex) | 60 lei/lot rezultat + expert |
| Alipire/comasare | Unirea a două imobile | 60 lei/imobil rezultat + expert |
| Actualizare după construcție | Înscrierea construcției noi în CF | 0,05% valoare impozitare + 60 lei |
| Radiere ipotecă | Ștergerea din Partea C după achitarea creditului | 75 lei/operațiune |
Notă pentru duplex: la un duplex pe un teren comun, separarea celor două unități se face de regulă prin dezmembrarea terenului (CF separat pentru fiecare unitate) sau prin regim de condominiu. E un punct sensibil — verifică înainte de cumpărare cum e întabulat lotul (dezmembrat, cu CF propriu, sau în indiviziune), pentru că afectează creditul, asigurarea și gestiunea părților comune.
Semnale de alarmă și cum verifici gratuit
- Imobil neintabulat — dreptul vânzătorului nu e opozabil; cere-i să finalizeze cadastru + intabulare înainte.
- Diferență de suprafață între cea reală și cea din CF — necesită actualizare și poate bloca vânzarea/creditul.
- Sarcini în Partea C — ipoteci, interdicții, servituți, litigii.
- Construcție fără autorizație sau neintabulată pe teren — vezi ghidul CU vs autorizație.
Cum verifici, gratuit sau ieftin: cere un extras de carte funciară de informare recent (20 lei online pe epay.ancpi.ro; gratuit pentru proprietar prin MyEterra) — îți arată proprietarul, suprafața și sarcinile. Poziția și limitele le vezi pe geoportalul ANCPI (geoportal.ancpi.ro). Cere extrasul înainte de avans, nu după.
Întrebări frecvente
Care e diferența dintre cadastru și intabulare?
Cadastrul e documentația tehnică (măsurători, plan, număr cadastral), făcută de un expert autorizat. Intabularea e înscrierea juridică a dreptului de proprietate în cartea funciară, făcută de OCPI. Cadastrul spune „ce și unde e" imobilul; intabularea, „al cui e".
Cât costă cadastrul și intabularea unei case în 2026?
Cadastrul (expert) pentru o casă: ~1.400-2.500 lei. Intabularea la OCPI: 0,15% din valoare pentru persoane fizice (plus prima înscriere 120 lei dacă imobilul nu era în CF). Extrasul CF de informare e gratuit pentru proprietar prin MyEterra.
Pot cumpăra o casă care nu e intabulată?
Practic nu — fără carte funciară nu poți lua credit, notarul nu autentifică transferul, iar dreptul nu e opozabil. Cere vânzătorului să finalizeze cadastru + intabulare înainte de tranzacție.
Cum verific gratuit cartea funciară a unui imobil?
Prin extrasul de carte funciară de informare (20 lei online pe epay.ancpi.ro, gratuit pentru proprietar prin MyEterra) și prin geoportalul ANCPI pentru poziție și limite. Arată proprietarul, suprafața și sarcinile.
Cadrul legal și tarifele din acest ghid (Legea 7/1996, Codul civil, Ordinul ANCPI 16/2019 cu modificările din 2025) sunt valabile la mijlocul lui 2026 și se pot modifica; onorariile experților sunt de piață, iar tarifele OCPI se schimbă prin ordin, așa că verifică valorile exacte la OCPI Iași sau la expertul tău cadastral. La proiectul nostru din Horpaz, situația cadastrală și de carte funciară a lotului face parte din documentația pusă transparent pe masă.
