Mulți cumpărători cred că notarul „doar semnează hârtiile". În realitate, notarul e cel mai important filtru de siguranță juridică dintr-o tranzacție imobiliară: verifică dacă vânzătorul e realmente proprietarul, dacă imobilul are ipoteci sau interdicții ascunse, reține și virează impozitul, și înscrie casa pe numele tău în cartea funciară. La o cumpărare de sute de mii de lei, ora petrecută la notar e cea mai ieftină asigurare din tot procesul. Acest ghid explică exact ce face notarul, ce documente cere, cât costă în 2026 (cu un exemplu concret) și — la fel de important — ce anume NU poate verifica.
De ce e obligatoriu notarul
La vânzarea unui imobil, legea cere formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute: art. 1244 din Codul civil spune că actele care strămută drepturi ce se înscriu în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic. Cu alte cuvinte, un contract de vânzare a unei case semnat „între noi", fără notar, e pur și simplu nul. Autentificarea o face notarul public, conform Legii 36/1995.
Ce verifică notarul înainte de semnare
Aici stă valoarea reală a notarului. Înainte să autentifice, verifică:
- Identitatea și capacitatea părților — cine semnează și dacă are dreptul s-o facă (majori, nu sub interdicție, cu acordul soțului unde e cazul).
- Titlul și lanțul de proprietate — dacă vânzătorul e chiar proprietarul și de unde provine dreptul lui.
- Situația din cartea funciară — printr-un extras CF de autentificare cerut electronic de notar de la OCPI: proprietarul real, dacă descrierea cadastrală corespunde actelor, și mai ales sarcinile — ipoteci, interdicții, sechestre, litigii, promisiuni de vânzare notate. Cum se citește un extras, pas cu pas, în ghidul de carte funciară.
- Situația fiscală — certificatul fiscal atestă că taxele locale pe imobil sunt plătite la zi.
- Impozitul pe transfer — îl calculează, îl reține de la vânzător și îl virează la buget.
Un detaliu care contează pentru tine: extrasul CF de autentificare blochează cartea funciară pentru câteva zile (termenul legal e de 10 zile lucrătoare), interval în care proprietarul nu mai poate face altă operațiune — exact mecanismul care previne dubla vânzare a aceluiași imobil.
Ce documente cere notarul
Lista oficială (UNNPR), pe scurt:
De la vânzător: actul de proprietate, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, certificatul fiscal, certificatul de performanță energetică (obligatoriu la vânzare), facturi de utilități la zi și — dacă imobilul e ipotecat — acordul băncii pentru vânzare și radierea ipotecii.
De la cumpărător: actul de identitate și dovada plății prețului.
De la un dezvoltator (persoană juridică): certificat de înregistrare (CUI), certificat constatator ONRC, hotărârea de aprobare a vânzării și împuternicirea pentru semnatar. Detaliile complete ale fluxului de acte la o casă nouă sunt în ghidul actelor necesare.
Cât costă în 2026
Costurile la notar au mai multe componente:
- Onorariul notarial — procent progresiv pe tranșe de valoare (grila UNNPR), efectiv ~0,4-1,5% din preț (procentul scade la valori mari). Peste onorariu se adaugă TVA de 21% (cota standard din august 2025) plus o taxă fixă de arhivare de 45 lei.
- Tariful ANCPI de intabulare — 0,15% din preț pentru persoane fizice.
- Extrasul CF de autentificare — ~40 lei (mai mult în regim urgent).
- Impozitul pe transfer — plătit de vânzător, reținut de notar: 1% dacă a deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă sub 3 ani (art. 111 Cod fiscal; pragul neimpozabil de 450.000 lei a dispărut din 2023).
Exemplu concret — casă de ~890.000 lei (≈ €175.000)
- Onorariu: ~8.190 lei (cu taxa de arhivare) + TVA 21% ≈ ~9.900 lei
- Intabulare ANCPI (0,15%): ~1.335 lei
- Extras CF: ~40 lei
- Total tipic în sarcina cumpărătorului: ~11.300 lei (~1,3% din preț)
- Impozit pe transfer (vânzător): ~8.900 lei (deținut >3 ani) sau ~26.700 lei (≤3 ani)
Cine plătește ce (uzanță, negociabilă — cu o excepție): onorariul + TVA și intabularea le plătește de regulă cumpărătorul; certificatul energetic și impozitul pe transfer, vânzătorul. Repartizarea onorariului se poate negocia; impozitul pe transfer e însă obligația legală a vânzătorului, nu se mută.
Ce semnezi la notar
- Contractul de vânzare-cumpărare autentic — actul final care transferă proprietatea.
- Antecontractul (promisiunea de vânzare) — de regulă mai devreme, cu avans/arvună. Poate fi sub semnătură privată, dar se recomandă autentificarea și notarea în cartea funciară pentru opozabilitate față de terți. Dacă o parte refuză apoi să încheie actul final, cealaltă poate cere în instanță o hotărâre care ține loc de contract (art. 1669 Cod civil). Mai multe despre antecontract, la cumpărarea în construcție, în ghidul dedicat.
- Eventuale declarații anexe și, dacă semnezi prin altcineva, o procură autentică.
Cum decurge finalizarea (closing)
- Notarul verifică actele și cere extrasul CF de autentificare (blochează cartea funciară).
- Se redactează și se programează semnarea.
- La semnare se face plata — de regulă prin transfer bancar; la achiziția cu credit, deblocarea de la bancă se corelează cu semnarea și înscrierea ipotecii.
- Notarul depune intabularea la OCPI — te înscrie ca nou proprietar.
- Primești extrasul CF cu intabularea finalizată.
În regim normal, tot procesul durează câteva zile lucrătoare.
Ce NU poate face notarul
Foarte important, ca să nu ai așteptări greșite: notarul verifică situația juridică, nu starea fizică sau tehnică a construcției. Nu-ți spune dacă structura e bună, dacă există vicii ascunse, dacă izolația e reală sau dacă execuția e de calitate. Asta rămâne treaba ta — prin expertiză tehnică, verificarea autorizației și a recepției, și checklist-ul de recepție în 47 de puncte. Notarul te apără de riscul juridic; de cel tehnic te aperi singur.
Întrebări frecvente
Cât costă notarul la o casă de €175.000 în 2026?
Orientativ ~11.300 lei în sarcina cumpărătorului (onorariu cu TVA 21% ~9.900 lei + intabulare 0,15% ~1.335 lei + extras CF), adică ~1,3% din preț. Impozitul pe transfer (1% sau 3%) e separat și îl plătește vânzătorul.
Cine plătește taxele notariale, vânzătorul sau cumpărătorul?
Uzual, cumpărătorul plătește onorariul și intabularea, iar vânzătorul certificatul energetic și impozitul pe transfer. Repartizarea onorariului e negociabilă; impozitul pe transfer rămâne obligația legală a vânzătorului.
Notarul verifică dacă vânzătorul e proprietarul real?
Da — prin extrasul de carte funciară de autentificare verifică proprietarul, lanțul de proprietate și sarcinile (ipoteci, interdicții, litigii). E principala protecție juridică pe care ți-o oferă.
Notarul garantează că locuința e bine construită?
Nu. Notarul răspunde de partea juridică, nu de starea tehnică a construcției. Pentru asta ai nevoie de verificări proprii (expertiză, autorizație, recepție).
Cifrele și cadrul legal din acest ghid (grila UNNPR, art. 1244 și 111 Cod civil/fiscal, TVA 21% pe onorariu) sunt valabile la mijlocul lui 2026 și se pot modifica; onorariile exacte diferă între notari, iar exemplul folosește un curs orientativ, așa că pentru costul tău precis cere o estimare la notariatul ales. Iar dacă vrei să vezi cum arată o tranzacție cu actele puse transparent pe masă de la început, la proiectele noastre aducem noi extrasul CF și autorizația la prima discuție.
