Cumpărarea unei locuințe aflate încă în construcție a fost, ani la rând, zona cu cele mai dezechilibrate raporturi de forțe din piața imobiliară românească: avansuri mari plătite pe promisiuni, contracte redactate exclusiv de dezvoltator și, în cazurile rele — culminând cu scandalul Nordis — apartamente vândute de mai multe ori și avansuri evaporate în insolvență. Din decembrie 2025, regulile s-au schimbat radical: Legea 207/2025, poreclită „Legea Nordis", impune formă autentică, plafon la rezervări, cont dedicat pentru banii cumpărătorilor și carte funciară deschisă pentru locuința viitoare — inclusiv la case, nu doar la apartamente. Acest ghid îți explică ce protecții ai acum, ce riscuri rămân reale și ce verificări separă dezvoltatorii serioși de cei de evitat.
Ce s-a schimbat: noile reguli din Legea 207/2025
Legea e în vigoare din 11 decembrie 2025 (cu mecanismul de carte funciară complet operațional din 8 martie 2026) și se aplică vânzărilor de locuințe viitoare de către dezvoltatori — atât unități în condominii, cât și case unifamiliale. Punctele care te privesc direct ca și cumpărător:
- Promisiunea de vânzare numai în formă autentică, la notar. S-a terminat cu antecontractele sub semnătură privată „semnate la biroul de vânzări". Notarul verifică actele înainte să autentifice — un filtru de siguranță pe care înainte îl aveai doar dacă îl cereai tu.
- Carte funciară pentru locuința viitoare. Promisiunea se poate semna doar după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după deschiderea unui CF propriu pentru unitatea/casa viitoare (așa-numita preapartamentare). Practic, „casa de pe planșă" există juridic înainte să-i dai banii.
- Notarea promisiunii în CF e automată — notarul e obligat să o ceară în aceeași zi sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare. Asta blochează scenariul Nordis al vânzărilor multiple ale aceleiași locuințe: a doua promisiune pe același imobil se vede instant.
- Rezervarea e plafonată: convenția de rezervare poate ține maximum 60 de zile și suma de rezervare nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute; suma se scade din preț, iar dacă vânzarea pică din culpa exclusivă a dezvoltatorului, se restituie integral în 30 de zile.
- Banii tăi merg într-un cont dedicat proiectului, din care dezvoltatorul poate face plăți doar pentru edificarea acelui proiect, pe baza unui „bun de plată" semnat de dirigintele de șantier. Folosirea banilor în alte scopuri se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri anuală — dacă fapta nu e infracțiune.
O precizare de acuratețe: în presă circulă și „plafonul de avans de 10%" sau „avans 15% + asigurare obligatorie" — acelea sunt proiecte legislative aflate încă în dezbatere, nu legea în vigoare. Legea 207/2025 nu plafonează avansul total; plafonează rezervarea (5%) și disciplinează strict utilizarea banilor încasați.
Plasa de siguranță juridică: notarea în CF și ipoteca legală
Două instrumente mai vechi din Codul civil devin, în noul context, cu adevărat funcționale:
- Notarea promisiunii în cartea funciară (art. 906 Cod civil) îți face dreptul opozabil terților: nimeni nu poate cumpăra „curat" imobilul peste promisiunea ta notată. Sub noua lege, notarea se face automat; costul e simbolic (tarif ANCPI de ordinul zecilor de lei).
- Ipoteca legală a promitentului-cumpărător (art. 2386 pct. 2 Cod civil): pentru sumele plătite în contul prețului, poți cere înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului. Dacă dezvoltatorul nu-și execută obligațiile, ai o garanție reală pentru restituirea banilor — nu doar o creanță pe hârtie. Cere-o explicit la notar la semnarea promisiunii; forma autentică, acum obligatorie, o face intabulabilă.
De ce contează combinația: în insolvența unui dezvoltator, legea (art. 131 din Legea 85/2014) permite finalizarea vânzării către promitentul-cumpărător doar în condiții cumulative stricte — printre care promisiunea notată în CF. Fără notare și fără ipotecă legală intabulată, cumpărătorul cu avans plătit ajunge creditor chirografar — adică la coada listei, unde recuperările sunt de regulă simbolice. Cazul Nordis a arătat exact acest mecanism: sute de milioane de lei creanțe ale cumpărătorilor, mare parte fără garanții reale. Cu notare + ipotecă legală, poziția ta e incomparabil mai bună.
Cum arată o etapizare sănătoasă a plăților
Practica de piață corectă în 2026 leagă banii de progres verificabil:
- Rezervare: maximum 5% (plafon legal), pe maximum 60 de zile.
- La promisiunea autentică: avans tipic de 5-15% din preț (rezervarea se scade din el).
- Eventuale tranșe intermediare: legate strict de stadii fizice confirmate (structură închisă, acoperiș, instalații), nu de date calendaristice.
- Restul la contractul final — semnat după recepția la terminarea lucrărilor, intabularea construcției și radierea sarcinilor; aici intră și banii băncii, dacă ai credit.
Semnalele de alarmă rămân aceleași care au precedat toate scandalurile: avansuri mari cerute înainte să existe structura, „discounturi agresive pentru plata integrală acum", presiune de timp artificială („mai avem 2 unități, azi e ultima zi de preț") și clauze care rețin integral avansul dacă te retragi, dar nu penalizează cu nimic întârzierile dezvoltatorului — gen de clauze pe care ANPC le-a calificat constant drept abuzive. Simetria e testul: penalitățile dezvoltatorului pentru întârziere ar trebui să fie cel puțin comparabile cu ale tale pentru neplată.
Cu creditul bancar la o casă în construcție
Băncile finanțează locuințe neterminate, dar fiecare are propriul apetit: unele acceptă ipotecă pe teren plus construcția viitoare, cu eliberarea banilor în tranșe pe stadii; altele creditează abia la finalizare, după recepție și intabulare. Toate îți vor cere autorizația de construire, contractul cu dezvoltatorul și dovada stadiului fizic, iar garanția ipotecară se perfectează pe imobilul intabulat. Consecința practică: discută cu banca înainte să semnezi promisiunea, ca graficul de plăți din antecontract să fie compatibil cu modul în care banca eliberează banii — nepotrivirea dintre cele două e una dintre cele mai frecvente surse de blocaj. Pașii completi de finanțare sunt în ghidul de credit ipotecar 2026, iar un detaliu util: la casele noi eficiente energetic, ofertele „verzi" au dobânzi mai bune — am detaliat condițiile în ghidul nZEB.
Ce garanții ai după predare
La o locuință nouă nu rămâi descoperit după semnare — legea calității în construcții (Legea 10/1995, actualizată) îți dă trei niveluri de protecție:
- Perioada de garanție a lucrărilor — pentru locuințele obișnuite (categoria de importanță normală), minimum 3 ani de la recepție, timp în care constructorul remediază pe cheltuiala lui defectele apărute; perioada se prelungește cu durata remedierilor.
- Viciile ascunse — răspundere 10 ani de la recepție pentru defectele care nu puteau fi observate la predare.
- Structura de rezistență — răspundere pe toată durata de existență a construcției, pentru vicii provenite din nerespectarea normelor de proiectare sau execuție.
Ca garanțiile să fie exigibile fără dureri de cap, două lucruri trebuie făcute corect la predare: recepția — parcurge checklist-ul nostru în 47 de puncte și consemnează tot în procesul-verbal — și dosarul de acte, pe care l-am detaliat în ghidul actelor la cumpărarea de la dezvoltator. Nu uita nici certificatul energetic: la clădirile noi e obligatoriu la recepție, iar copia lui trebuie să-ți fie pusă la dispoziție înainte de contract.
Checklist: verificările înainte să semnezi
- Autorizația de construire — valabilă, notată în CF (obligatoriu sub noua lege), fără litigii de anulare pe rol.
- Extrasul CF al terenului și al unității viitoare — cine e proprietarul, ce sarcini există; dacă proiectul e finanțat bancar, antecontractul trebuie să prevadă expres mecanismul de radiere a ipotecii dezvoltatorului la vânzarea unității tale. Cum se citește un extras, pas cu pas: ghidul nostru de carte funciară.
- Dezvoltatorul — firma în ONRC, istoricul de insolvență, dosarele de pe portalul instanțelor, proiectele livrate anterior și, ideal, o discuție cu cumpărători din proiectele vechi.
- Contul dedicat al proiectului — cere să-ți fie indicat în promisiune; e obligația lui legală, iar reticența la acest subiect e un semnal.
- Promisiunea autentică + notarea în CF + ipoteca legală — pachetul complet de protecție descris mai sus.
- Termenul de predare cu penalități simetrice și condițiile clare ale contractului final: recepție, intabulare, certificat energetic, radierea sarcinilor.
- Stadiul fizic vs. calendarul promis — vizitează șantierul; un dezvoltator transparent îți arată stadiul fără programări elaborate.
Întrebări frecvente
Cât avans e normal să plătesc la o casă în construcție în 2026?
Rezervarea e plafonată legal la 5% (maximum 60 de zile), iar la promisiunea autentică practica sănătoasă e 5-15%. Tranșele suplimentare ar trebui legate exclusiv de stadii fizice confirmate — avansurile mari plătite înainte să existe structura rămân riscul numărul unu.
Ce pățesc banii mei dacă dezvoltatorul intră în insolvență?
Depinde aproape integral de ce ai făcut la semnare: cu promisiune autentică notată în CF și ipotecă legală intabulată, ai fie șansa finalizării vânzării (în condițiile art. 131 din Legea 85/2014), fie o creanță garantată. Fără ele, ești creditor chirografar — cazul majorității păgubiților din dosarele celebre.
Se aplică Legea 207/2025 și la case, sau doar la blocuri?
Și la case: legea acoperă explicit atât unitățile individuale viitoare din condominii, cât și locuințele unifamiliale viitoare vândute de dezvoltatori.
Pot lua credit ipotecar pentru o locuință care nu e gata?
Da, dar condițiile diferă mult între bănci — unele finanțează în tranșe pe stadii, altele doar după recepție și intabulare. Vorbește cu banca înainte de a semna promisiunea, ca graficul de plăți să fie compatibil cu creditul.
Acest ghid are rol informativ și nu înlocuiește consultanța juridică — la sumele implicate, o oră cu un avocat specializat sau verificările notarului sunt cea mai bună investiție din tot procesul. Iar dacă vrei să vezi cum arată transparența în practică la un proiect în construcție lângă Iași — acte publice, stadiu real al lucrărilor, structură tehnică documentată — găsești duplexul nostru din Horpaz aici; venim noi cu extrasul CF, tu vino cu checklist-ul.
