Certificatul de performanță energetică are, în percepția majorității, statutul unei taxe de câteva sute de lei plătite cu o zi înainte de notariat, pentru o hârtie pe care nimeni nu o citește. Realitatea juridică e mult mai serioasă: absența lui la vânzare atrage sancțiunea nulității relative a contractului, iar lipsa datelor energetice din anunțul imobiliar se amendează separat. Realitatea practică e la fel de interesantă: certificatul e singurul document care îți permite să compari obiectiv două locuințe pe consum — cu condiția să știi ce anume citești din el. Ghidul de mai jos acoperă ambele: obligațiile și modul corect de folosire.
Când este obligatoriu
Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor cere certificatul în patru situații principale:
- La vânzare — proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie înainte de perfectarea contractului, iar la semnare să predea originalul.
- La închiriere — aceeași obligație de a prezenta o copie viitorului chiriaș înainte de semnare.
- La clădirile noi — certificatul face parte din documentația necesară la recepția la terminarea lucrărilor.
- La renovări majore ale anvelopei sau ale instalațiilor, precum și pentru clădirile publice de peste 250 mp frecventate de public.
Un detaliu procedural pe care puțini îl cunosc: la înregistrarea contractului, proprietarul are obligația de a depune o copie a certificatului la organul fiscal competent, originalul rămânând la noul proprietar.
Cine îl poate emite
Doar un auditor energetic pentru clădiri atestat, înscris în registrul ținut de autoritatea centrală în domeniul construcțiilor. Atestarea are grade și specializări (construcții și instalații), în funcție de tipul și complexitatea clădirii.
Verificarea auditorului în registru durează două minute și te scutește de un certificat fără valoare. Semnalele unui certificat „de formă": emis în câteva ore, fără nicio vizită la imobil, la un preț suspect de mic, cu anexe lipsă sau cu date evident copiate de la un alt apartament din bloc. Un certificat corect presupune relevarea imobilului — suprafețe, anvelopă, tâmplărie, sistem de încălzire, sursă de apă caldă.
Ce conține și ce înseamnă fiecare cifră
| Element | Ce reprezintă | Cum îl folosești |
|---|---|---|
| Clasa energetică (A–G) | Încadrarea sintetică a clădirii | Bună pentru o primă triere, insuficientă pentru o decizie |
| Consumul specific anual (kWh/mp·an) | Energia necesară pe metru pătrat, în condiții standardizate de utilizare | Cifra care contează cu adevărat — o compari între imobile |
| Energie primară vs energie finală | Prima include pierderile din producție și transport, a doua e ce intră în casă | Verifică pe care o citești când compari două certificate |
| Emisiile de CO₂ (kg/mp·an) | Amprenta sistemului de încălzire | Relevant pentru finanțări verzi și pentru revânzarea peste ani |
| Ponderea surselor regenerabile | Cât din energie provine din regenerabile | Criteriu obligatoriu la clădirile noi |
| Recomandările de îmbunătățire | Măsurile cu efect asupra consumului | La o casă veche, e practic un plan de renovare gata schițat |
Certificatul se referă la suprafața utilă, ceea ce îl face și un instrument de verificare independentă a suprafeței declarate — un truc explicat pe larg în ghidul despre modul în care se măsoară o casă.
Valabilitate: 10 ani, cu o excepție de bun-simț
Certificatul este valabil 10 ani de la data emiterii. Excepția logică: dacă între timp ai făcut o renovare majoră a anvelopei sau ai schimbat sistemul de încălzire, certificatul vechi nu mai descrie clădirea reală — și, de regulă, îți este în dezavantaj la vânzare, pentru că nu reflectă investiția făcută.
Sancțiunile: mai serioase decât se crede
- Nulitatea relativă a contractului de vânzare încheiat fără prezentarea certificatului. Este sancțiunea grea și, spre deosebire de o amendă, poate fi invocată de partea protejată — cumpărătorul. Fiind nulitate relativă, ea poate fi acoperită prin confirmare, dar rămâne, până atunci, un risc real asupra tranzacției.
- Amenzi contravenționale. Legea prevede paliere distincte, în general 1.250–2.500 lei pentru unele fapte și 2.500–5.000 lei pentru altele, printre care neîndeplinirea obligațiilor legate de certificat la vânzare.
- Amendă separată pentru anunțuri. Datele de performanță energetică trebuie incluse în anunțurile de vânzare sau închiriere; lipsa lor se sancționează cu 5.000–7.500 lei. Este obligația cel mai des ignorată de pe piață.
În practică, notarul public solicită certificatul și menționează existența lui în conținutul contractului — motiv pentru care, la o tranzacție condusă corect, problema se rezolvă înainte să devină problemă. Rolul complet al notarului este detaliat în ghidul dedicat.
Cât costă și cât durează
Orientativ, pe piața din 2026: 350–600 lei pentru un apartament și 500–1.200 lei pentru o casă individuală, în funcție de suprafață, de complexitatea instalațiilor și de deplasare. Termenul uzual este de 1–3 zile lucrătoare de la vizita în teren.
Ce trebuie să pregătești pentru auditor: actul de proprietate, planurile sau releveul, detalii despre anul construcției, despre tâmplărie și izolație, despre sistemul de încălzire și de preparare a apei calde, plus — dacă există — proiectul tehnic. Cu cât documentația e mai completă, cu atât certificatul e mai apropiat de realitate.
Ce îți spune cu adevărat — și ce nu
Aici e partea pe care agenții imobiliari o simplifică excesiv. Certificatul nu este o factură și nu prezice cât vei plăti. El calculează necesarul de energie în condiții standardizate de ocupare și de temperatură interioară. Consumul tău real depinde de câți sunteți în casă, la ce temperatură țineți camerele, cât de des aerisiți și cum folosiți apa caldă — variabile care pot produce diferențe de zeci de procente între două familii din case identice.
Ce face bine certificatul: îți dă o bază comparabilă între imobile diferite. Două case evaluate după aceeași metodologie, cu consumuri specifice de 45 și 110 kWh/mp·an, chiar diferă fundamental — iar diferența se va vedea în factură, indiferent de comportamentul locatarilor.
Ce înseamnă concret clasa A și ce economie realistă aduce am detaliat în ghidul despre casa nZEB și clasa energetică A.
nZEB: regula care se aplică deja la casele noi
Legea prevede că clădirile noi pentru care s-a solicitat autorizația de construire după 31 decembrie 2020 trebuie să fie clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero, cu o cerință asociată privind acoperirea unei părți semnificative a necesarului din surse regenerabile — produse la fața locului sau în proximitate.
Traducerea pentru un cumpărător de casă nouă: dacă un imobil autorizat după acea dată vine cu un certificat care îl plasează în clasele de mijloc, întrebarea „cum se împacă asta cu cerința nZEB?" este perfect legitimă și merită pusă în scris dezvoltatorului.
Cum îl folosești, în funcție de rolul tău
Dacă ești cumpărător
- Cere certificatul înainte de antecontract, nu la notar. Este dreptul tău legal, iar refuzul de a-l prezenta e în sine o informație.
- Citește consumul specific, nu doar litera clasei.
- Verifică auditorul în registrul public.
- Compară-l cu realitatea: cere vânzătorului facturile pe ultimele 12 luni. Dacă certificatul spune clasa B și facturile spun altceva, întreabă de ce.
- La o casă veche, citește recomandările — ele îți dau bugetul de renovare pe care îl vei plăti după achiziție.
Dacă ești vânzător
- Fă-l din timp, nu în ziua dinaintea notariatului — face parte din pachetul de documente pregătit la listare, alături de extrasul de carte funciară.
- Pune indicatorii în anunț. Este o obligație legală cu amendă proprie și, în plus, un argument comercial dacă locuința stă bine.
- Dacă ai investit în izolație sau ai schimbat sistemul de încălzire, refă certificatul: unul vechi îți subevaluează propria casă.
Restul documentelor necesare la o vânzare bine pregătită sunt în ghidul de vânzare în 12 pași, iar pentru cine vinde apartamentul ca să cumpere o casă, calendarul complet este în ghidul de sincronizare a celor două tranzacții.
Întrebări frecvente
Pot vinde fără certificat energetic?
Nu ar trebui. Legea prevede pentru această situație sancțiunea nulității relative a contractului de vânzare, pe lângă amenzile contravenționale. În practică, notarul solicită certificatul și menționează existența lui în act.
Cine îl plătește, vânzătorul sau cumpărătorul?
Obligația de a-l pune la dispoziție îi revine proprietarului care vinde sau închiriază, deci costul este, în mod normal, al vânzătorului. Este oricum o sumă mică raportată la tranzacție și nu merită transformată în subiect de negociere.
Este obligatoriu și la închiriere?
Da. Proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului chiriaș o copie a certificatului înainte de încheierea contractului. Este obligația cel mai frecvent ignorată pe piața de chirii.
Certificatul unei case noi îl face dezvoltatorul?
Da — face parte din documentația de recepție a clădirii, iar cumpărătorul îl primește în pachetul de documente la predare. Dacă nu apare pe listă, cere-l explicit; îl regăsești și în lista actelor la cumpărarea de la dezvoltator.
Clasa A înseamnă facturi mici garantat?
Înseamnă un necesar de energie mic în condiții standardizate. Factura depinde și de câți locuiți acolo, la ce temperatură țineți casa, cât aerisiți și ce sursă de energie folosiți. Clasa A îți dă o casă care poate fi ieftin de întreținut — restul ține de utilizare și de tariful energiei.
Cât durează obținerea lui?
De regulă 1–3 zile lucrătoare de la vizita auditorului. Dacă cineva ți-l promite în două ore, fără să vadă imobilul, ai găsit exact tipul de certificat pe care nu îl vrei în dosarul tău.
Prevederile descrise aici reflectă Legea 372/2005 și practica aplicabilă la mijlocul anului 2026; cuantumurile amenzilor și cerințele se pot modifica, iar pentru situația ta concretă auditorul atestat și notarul rămân sursele de adevăr. La casele pe care le construim, certificatul face parte din pachetul standard de la predare, alături de cartea tehnică — nu e un document pe care să îl vânezi cu o zi înainte de semnare. Detalii despre proiect la Duplex Horpaz.
