Regula s-a schimbat radical în ultimii ani, iar în 2026 răspunsul scurt este: la cumpărarea unei locuințe noi de la dezvoltator se aplică TVA de 21%. Cota redusă de 5% pentru locuințe — care a existat ani la rând — a fost desființată odată cu reforma fiscală din 1 august 2025. Acest ghid explică ce cotă plătești efectiv în 2026, ce a mai rămas din cota tranzitorie de 9% (și de ce, practic, nu mai poți beneficia de ea), și cum se aplică TVA-ul în funcție de la cine cumperi.
Ce s-a schimbat în 2025-2026
Până în vara lui 2025, o primă locuință sub anumite praguri de suprafață și preț putea fi cumpărată cu TVA redus (5%, respectiv 9% în diverse perioade). Pachetul fiscal intrat în vigoare la 1 august 2025 a restructurat cotele de TVA: cota standard a urcat la 21%, iar cotele reduse au fost regândite. Efectul pentru locuințe este clar:
- Cota de 5% pentru locuințe nu mai există — a fost eliminată.
- Cota standard de 21% se aplică la cumpărarea unei locuințe noi de la dezvoltator (persoană juridică), la valoarea integrală, teren inclus.
- Cota redusă actuală de 11% (care a înlocuit vechile cote reduse) nu se aplică locuințelor — acoperă alte categorii (alimente, medicamente, apă, cărți etc.).
Ce mai rămâne din cota de 9%
Legea a păstrat o fereastră tranzitorie cu TVA de 9%, dar strict pentru tranzacții care erau deja în derulare înainte de reformă. Ca să te califici, trebuia să îndeplinești cumulativ:
- antecontract semnat până la 31 iulie 2025;
- un avans de minimum 20% plătit până la aceeași dată;
- locuință de maximum 120 mp utili și preț de maximum 600.000 RON fără TVA;
- cumpărător persoană fizică, fără o achiziție anterioară cu cotă redusă din 2023 încoace;
- livrarea (predarea) locuinței până la 31 iulie 2026.
Concluzia practică: pentru că termenul de semnare a antecontractului (31 iulie 2025) a trecut deja, nimeni nu se mai poate califica de la zero în 2026. Iar fereastra de livrare se închide la finalul lui iulie 2026. Dacă nu ai deja un antecontract vechi care bifează toate condițiile de mai sus, cota ta este 21%.
Ce plătești, în funcție de la cine cumperi
| Situație | TVA în 2026 |
|---|---|
| Locuință nouă de la dezvoltator (persoană juridică) | 21% la valoarea integrală, teren inclus |
| Locuință în derulare cu antecontract pre-31.07.2025 + avans 20%, livrată până la 31.07.2026 | 9% tranzitoriu (fereastră care se închide) |
| Casă construită în regie proprie | 21% pe serviciile de construcție și materiale |
| Locuință cumpărată de la o persoană fizică | Fără TVA (plătești doar taxe notariale și de intabulare) |
Exemplu concret — cât înseamnă 21%
La un duplex nou de 150.000 EUR fără TVA, cumpărat de la dezvoltator în 2026:
- TVA 21% = 31.500 EUR
- Preț total cu TVA = 181.500 EUR
Pentru comparație, sub vechea cotă de 5% (care nu mai există) TVA-ul ar fi fost de doar 7.500 EUR. Diferența de 24.000 EUR arată de ce e important să nu bugetezi pe informații fiscale vechi care încă circulă pe internet: cota de 5% ține de trecut.
Prețul afișat: cu sau fără TVA?
Verifică întotdeauna cum e exprimat prețul într-o ofertă:
- „Preț fără TVA: X EUR"
- „TVA aplicat: 21%"
- „Preț total cu TVA: Y EUR"
Un preț „cu TVA inclus" fără detaliere e un semnal să ceri defalcarea — mai ales acum, când unele materiale de vânzare încă folosesc din inerție cifre de dinainte de august 2025. La proiectele noastre prețul comunicat este prețul final, cu TVA-ul aplicat corect la cota în vigoare.
Ce înseamnă asta pentru cumpărătorul din 2026
Cel mai important lucru de reținut: nu bugeta o economie de TVA care nu mai există. Dacă ai citit undeva că „prima casă sub 120 mp are TVA 5%", acea informație este din regimul de dinainte de august 2025. În 2026, la o locuință nouă de la dezvoltator plătești 21%, iar prețul afișat de un dezvoltator serios include deja această cotă. Pentru restul costurilor unei achiziții (notar, intabulare, credit), am detaliat totul în ghidul de taxe și costuri reale.
Acest ghid are rol informativ și reflectă cadrul fiscal valabil la mijlocul lui 2026; regulile de TVA se pot modifica, iar pentru situația ta concretă cel mai bine e să confirmi cota cu dezvoltatorul și cu notarul înainte de semnare.
