Cele mai multe case se cumpără în doi — și cele mai multe cupluri semnează fără să-și pună întrebarea al cui e, de fapt, imobilul: al amândurora în părți egale, al celui care a pus banii de avans, al celui care plătește ratele? Răspunsul îl dă Codul civil, iar el diferă radical după cum sunteți căsătoriți sau nu și după regimul matrimonial. Ghidul de mai jos explică cele trei situații, ce se scrie în cartea funciară, cum se împletește creditul cu proprietatea și ce se întâmplă în cele două scenarii la care nimeni nu vrea să se gândească la notar — despărțirea și decesul. Nu e un articol pesimist; e unul despre cum câteva rânduri corecte în act scutesc ani de proces.
Cele trei situații, pe scurt
| Căsătoriți — comunitate legală | Căsătoriți — separație de bunuri | Necăsătoriți | |
|---|---|---|---|
| Al cui e imobilul cumpărat | Bun comun al ambilor soți, în devălmășie (fără cote), chiar dacă semnează unul singur sau plătește unul singur — art. 339 Cod civil | Al celui care cumpără; dacă cumpără amândoi, coproprietate pe cotele scrise în act | Coproprietate pe cote-părți; fără cote în act, se prezumă egale — art. 634 |
| Ce apare în cartea funciară | Ambii soți, „bun comun" | Titularul / cotele fiecăruia | Fiecare cu cota lui (1/2, 70/30 etc.) |
| Cine trebuie să semneze vânzarea ulterioară | Ambii soți, obligatoriu — art. 346 | Titularul; la coproprietate, fiecare pentru cota lui | Fiecare pentru cota lui; întregul, doar împreună |
| La despărțire | Partajul comunității, după contribuție; prezumție de contribuție egală — art. 357 | Fiecare pleacă cu ce e al lui / cu cota lui | Partaj pe cotele din CF, nu pe cine a plătit |
| La deces | Soțul supraviețuitor păstrează jumătatea sa și moștenește din cealaltă (1/4 în concurs cu copiii — art. 972), plus drept de abitație — art. 973 | Soțul moștenește din bunurile celuilalt, ca mai sus | Partenerul nu moștenește nimic fără testament; cota decedatului merge la copii/părinți |
Căsătoriți fără convenție: comunitatea legală
Dacă nu ați semnat nimic la notar înainte sau după căsătorie, sunteți în comunitatea legală — regimul implicit. Regula lui de bază (art. 339): bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soți sunt bunuri comune. Consecințele practice la cumpărarea casei:
- Nu contează cine semnează și cine plătește. Casa cumpărată în timpul căsătoriei e comună chiar dacă în act apare un singur soț și chiar dacă ratele ies din contul lui. Notarul o va înscrie în CF ca bun comun, iar la vânzare vor semna amândoi.
- Banii proprii rămân proprii — dacă se scrie. Sumele de dinainte de căsătorie, moștenirile și donațiile sunt bunuri proprii (art. 340), la fel și ce se cumpără în schimbul lor. Dacă avansul vine dintr-o moștenire a unuia dintre soți și vreți ca partea aceea să rămână a lui, se menționează expres în contract proveniența banilor și, la nevoie, cota corespunzătoare — altfel, ani mai târziu, dovada e grea.
- Datoriile luate pentru casă sunt comune (art. 351): creditul ipotecar contractat pentru locuința familiei angajează comunitatea, indiferent de semnătura de pe contract; banca, oricum, cere de regulă semnătura ambilor.
- Locuința familiei are un statut special (art. 321–322): niciunul dintre soți nu poate dispune de ea sau de bunurile care o mobilează fără consimțământul scris al celuilalt, chiar dacă e bun propriu — și se poate nota în CF ca locuință a familiei.
Convenția matrimonială: separația de bunuri și comunitatea convențională
Codul civil (art. 312) oferă trei regimuri: comunitatea legală, separația de bunuri și comunitatea convențională (comunitatea legală cu reguli modificate — de exemplu, extinsă la bunuri de dinainte sau restrânsă la anumite bunuri). Alegerea altui regim decât cel legal se face prin convenție matrimonială, în formă autentică notarială (art. 330), încheiată înainte sau oricând în timpul căsătoriei; regimul se poate schimba din nou după cel puțin un an (art. 369). Convenția se înscrie în Registrul național notarial al regimurilor matrimoniale și se notează în cartea funciară pentru imobile, ca terții să o poată cunoaște.
Când are sens: unul dintre soți are o firmă cu răspundere personală, aduce un patrimoniu foarte diferit, are copii dintr-o relație anterioară sau, pur și simplu, vreți cote clare pe casă proporționale cu contribuția. În separație de bunuri, o casă cumpărată împreună e coproprietate pe cotele din act, exact ca la necăsătoriți — cu diferența că moștenirea între soți și locuința familiei rămân protejate. Costul convenției e de ordinul câtorva sute de lei la notar; efortul e mic, dar decizia merită o discuție calmă, nu una făcută cu o săptămână înainte de semnarea antecontractului.
Necăsătoriți: coproprietatea pe cote-părți
Concubinajul nu are efecte patrimoniale în legea română: doi parteneri necăsătoriți care cumpără o casă sunt, juridic, doi coproprietari, ca oricare alți doi străini care ar cumpăra împreună. Ce înseamnă concret:
- Cotele din act sunt tot ce contează. Dacă actul nu spune nimic, cotele se prezumă egale (art. 634). Dacă unul pune 70% din bani, dar în CF scrie 1/2–1/2, la un partaj ulterior el va trebui să dovedească contribuția — proces greu, incert. Soluția e banală: cotele reale se scriu în contract, în funcție de avans și de cine plătește ratele, eventual cu o înțelegere scrisă separată despre cum se recalculează dacă situația se schimbă.
- Fiecare poate dispune de cota lui — inclusiv să o vândă sau să o ipotecheze unui terț — fără acordul celuilalt (art. 634 și urm.); întregul, doar împreună. Practic, o cotă dintr-o casă locuită de fostul partener nu are cumpărători, dar dreptul există.
- Partajul se poate cere oricând (art. 669) — nimeni nu poate fi obligat să rămână în coproprietate. Se face prin bună învoială la notar sau prin instanță: unul preia casa și plătește sultă, sau se vinde și se împart banii.
- Nu există moștenire între parteneri. Fără testament, cota partenerului decedat merge la moștenitorii lui legali — copii, părinți, frați —, iar supraviețuitorul se trezește coproprietar cu socrii. Testamentul autentic la notar rezolvă exact această situație, în limita rezervei succesorale a copiilor și părinților (art. 1086–1088: rezerva e jumătate din cota pe care ar fi luat-o legal).
Creditul în doi: coproprietar și codebitor sunt lucruri diferite
Banca nu se uită la regimul matrimonial ca la un capitol de Cod civil, ci la cine răspunde de rată. Codebitorul semnează contractul de credit și răspunde solidar pentru toată datoria; coproprietarul apare în CF. Cele două calități pot să nu coincidă: poți fi codebitor fără cotă (ai garantat, nu deții) sau coproprietar fără să fii pe credit (rar acceptat de bănci). La căsătoriți în comunitate, banca cere aproape întotdeauna ambele semnături; la necăsătoriți, unele bănci acceptă doi codebitori fără legătură de rudenie, altele nu — merită întrebat din prima discuție, împreună cu întrebările din ghidul creditului ipotecar.
Regula de reținut: despărțirea nu te scoate din contractul de credit. Dacă în urma partajului casa rămâne unuia, celălalt rămâne codebitor până când banca acceptă preluarea creditului de către un singur titular (cu venituri suficiente), o refinanțare sau vânzarea. Programele cu garanție de stat au condiții proprii de eligibilitate care se verifică pentru fiecare împrumutat — ghidul dedicat le detaliază.
Despărțirea: cum se împarte o casă cu credit
La divorț, comunitatea se lichidează: fiecare își ia bunurile proprii, iar bunurile comune se împart potrivit contribuției fiecăruia la dobândirea lor; până la proba contrară, contribuția se prezumă egală (art. 357). Contribuția înseamnă bani, dar și munca în gospodărie și creșterea copiilor. Casa cu ipotecă în derulare se rezolvă de regulă în trei feluri: unul o păstrează, preia creditul și plătește celuilalt jumătatea din valoarea netă (valoarea de piață minus soldul creditului); se vinde și se împart banii rămași după rambursare; sau — cel mai puțin fericit — rămân coproprietari, unul locuiește, celălalt așteaptă. Partajul se poate face odată cu divorțul, la notar (dacă e prin acord) sau în instanță.
La necăsătoriți nu există „lichidare de comunitate": e un partaj de coproprietate pe cotele din CF. De aici importanța cotelor corecte de la început — instanța poate ține cont de contribuții dovedite, dar pornește de la act.
Decesul: ce se întâmplă cu casa
Între soți: soțul supraviețuitor păstrează jumătatea sa din bunul comun și moștenește din jumătatea celuilalt — un sfert dacă există copii, mai mult în concurs cu alte rude, totul dacă nu există alți moștenitori (art. 971–972); are în plus dreptul de a locui în casa familiei (dreptul de abitație, art. 973) chiar dacă nu o moștenește integral. Copiii moștenesc restul, în părți egale, indiferent din ce căsătorie provin. Între parteneri necăsătoriți: nimic fără testament, cum am spus. Iar în ambele cazuri, creditul nu dispare — trece la moștenitori odată cu casa. De aici rostul asigurării de viață atașate creditului (multe bănci o cer, iar acolo unde e opțională, e cea mai bună poliță pe care o cumpără un cuplu cu ipotecă) și al poliței de locuință.
Ce se scrie concret la notar — lista pe care o duci la semnare
- Regimul matrimonial — notarul îl verifică oricum, dar spuneți-i dinainte dacă aveți convenție.
- Proveniența banilor, când o parte e proprie (moștenire, donație, economii de dinainte de căsătorie) și vreți ca ea să conteze — cu documente: extras de cont, certificat de moștenitor, contract de donație.
- Cotele, la necăsătoriți sau în separație de bunuri — proporționale cu contribuția reală, nu „hai 50–50 că e mai simplu".
- Notarea locuinței familiei în CF, la căsătoriți, dacă unul dintre soți e singurul proprietar.
- Testamentul, la necăsătoriți — nu se face în același act, dar se poate face în aceeași zi, la același notar.
- Documentele pe care le cere notarul de la fiecare dintre voi — lista completă e în ghidul despre rolul notarului, iar fluxul actelor de la dezvoltator în ghidul actelor.
Întrebări frecvente
Suntem căsătoriți, casa o cumpără și o plătește doar soțul. E a lui?
Nu, în comunitatea legală e bun comun al amândurora, indiferent cine semnează și cine plătește, dacă banii sunt din venituri obținute în timpul căsătoriei. Ar fi bun propriu doar dacă e cumpărată cu bani proprii (moștenire, donație, sume de dinainte de căsătorie) și proveniența e dovedită — de aici importanța mențiunii în act.
Nu suntem căsătoriți, eu pun avansul de 40%, ratele le plătim în părți egale. Ce cote scriem?
Cotele care reflectă contribuția totală estimată la finalul creditului — de exemplu, avansul plus jumătate din capitalul rambursat, raportat la preț. Un calcul simplu la notar sau cu un avocat, plus o înțelegere scrisă despre ce se întâmplă dacă unul plătește mai mult sau mai puțin decât planificat. Alternativ, cote egale și o recunoaștere de datorie pentru diferența de avans.
Ne căsătorim după ce cumpărăm. Casa devine comună automat?
Nu. Bunurile dobândite înainte de căsătorie rămân proprii (art. 340), fiecare cu cota lui. Dacă vreți să fie comună, o puteți include în comunitate printr-o convenție matrimonială (comunitate convențională extinsă) sau printr-un act ulterior între voi.
Putem stabili cote diferite și dacă suntem căsătoriți în comunitate legală?
Nu prin simpla mențiune în contractul de vânzare — în comunitate legală bunul e comun în devălmășie, fără cote. Pentru cote e nevoie fie de convenție matrimonială (separație), fie de dovada că partea unuia provine din bani proprii. Cotele apar abia la lichidare, în funcție de contribuție.
Ce se întâmplă cu casa dacă unul dintre noi are datorii sau firmă în dificultate?
În comunitate legală, creditorii personali ai unui soț pot urmări bunurile comune doar după bunurile proprii ale acestuia și doar pentru partea lui, cu partaj (art. 353). Separația de bunuri izolează mai clar patrimoniul celuilalt — e unul dintre motivele clasice pentru convenție la cuplurile cu antreprenor.
Am nevoie de avocat sau ajunge notarul?
Pentru cumpărarea standard în comunitate legală, notarul acoperă tot. Pentru cote inegale între necăsătoriți, contribuții din bani proprii, copii din alte relații sau o convenție matrimonială, o oră cu un avocat sau o discuție dedicată cu notarul, înainte de antecontract, e cea mai bine plasată sută de euro din tot bugetul.
Articolele citate — 312, 321–322, 330, 339–340, 346, 351, 353, 357, 369, 634, 669, 971–973, 1086–1088 din Codul civil — sunt cele în vigoare la mijlocul anului 2026; situațiile particulare cer o consultație cu acte pe masă. La Duplex Horpaz, antecontractul se semnează la notar și îl pregătim în funcție de situația voastră reală — un soț sau doi, căsătoriți sau nu, cote egale sau nu —, pentru că cel mai bun moment să pui întrebările astea e înainte de a scrie primul avans, nu la partaj.
